L’arrivée des baby-boomers aux âges d’entrée dans les habitats seniors est présentée comme une réponse aux difficultés actuelles de remplissage. La croissance démographique est incontestable. Mais suffira-t-elle à absorber les milliers de logements déjà construits et ceux qui pourraient l’être dans les prochaines années ? Une autre lecture du marché invite à la prudence.
Une suroffre simplement conjoncturelle ?
Dans ses résultats annuels 2024, AG2R LA MONDIALE évoquait une « suroffre locative conjoncturelle » et une forte intensité concurrentielle pour expliquer une partie des difficultés rencontrées par Domitys, le premier réseau français de résidences services seniors.
Le terme conjoncturel est important.
Il suggère que les difficultés actuelles de remplissage seraient temporaires, liées notamment à un décalage entre le développement de l’offre et l’arrivée des générations nombreuses du baby-boom.
Cette interprétation possède un fondement démographique sérieux.
Les générations nées pendant la Seconde Guerre mondiale sont relativement peu nombreuses. À l’inverse, les générations nées à partir de 1946 sont beaucoup plus importantes.
Lorsque les premiers baby-boomers atteindront les âges auxquels les personnes entrent habituellement dans un habitat senior, le nombre de clients potentiels augmentera.
Mais il existe une différence fondamentale entre affirmer que la situation démographique actuelle est temporairement défavorable et considérer que l’arrivée des baby-boomers suffira à absorber toutes les capacités d’hébergement que les opérateurs pourraient construire.
Une suroffre peut être conjoncturelle aujourd’hui et redevenir structurelle demain si l’offre augmente plus rapidement que la demande réelle.
C’est précisément le risque que je souhaite examiner.
Et il ne concerne pas uniquement les résidences services seniors. Il concerne plus largement les habitats destinés aux personnes âgées : résidences autonomie, habitats inclusifs, habitats partagés et autres solutions de logement accompagné.
Le chiffre spectaculaire des 1,1 million de seniors supplémentaires
Dans son Observatoire de mars 2026, la fédération Silvita souligne une forte progression démographique à venir.
Elle évoque notamment 1,1 million de personnes supplémentaires dans la tranche d’âge des 80–85 ans entre 2026 et 2031.
Présenté ainsi, ce chiffre est impressionnant.
Pour un investisseur, un promoteur ou un exploitant, il peut suggérer un marché considérable, avec des centaines de milliers de clients supplémentaires et un besoin massif de nouvelles capacités d’accueil.
Mais il faut poser une question simple :
Que mesure exactement ce chiffre, et que nous apprend-il réellement sur le nombre de personnes qui entreront dans un habitat senior ?
La croissance d’une tranche d’âge ne correspond pas au nombre de nouveaux clients d’un marché.
Une personne de 80 ans ne prend pas nécessairement la même décision résidentielle qu’une personne de 83, de 87 ou de 92 ans.
Et surtout, toutes les personnes âgées ne souhaitent pas quitter leur domicile pour entrer dans un habitat destiné aux seniors.
Le nombre de personnes concernées par le vieillissement ne doit donc pas être confondu avec le nombre de personnes susceptibles de choisir une solution résidentielle particulière.
Ce n’est pas la réalité du vieillissement qui est en cause. C’est l’interprétation commerciale que l’on fait des projections démographiques.
Il faut comparer les populations au même âge d’entrée
Prenons les résidences services seniors.
Selon Silvita, l’âge moyen d’entrée est d’environ 83 ans, tandis que l’âge moyen des résidents est proche de 85 ans.
Si l’on souhaite estimer l’évolution du nombre de nouvelles entrées à comportements constants, la première démarche consiste à comparer les générations atteignant l’âge d’entrée.
Par exemple :
- Combien de personnes atteignent 83 ans en 2026 ?
- Combien atteindront 83 ans en 2031 ?
- Combien atteindront 83 ans en 2036 ?
- Et combien en 2046 ?
Cette méthode permet d’étudier le renouvellement du flux démographique à un âge comparable.
Bien entendu, toutes les personnes n’entrent pas exactement à 83 ans. Une étude complète devrait prendre en compte la répartition des entrées par âge.
Mais pour comprendre la logique générale, comparer les générations à un âge donné est beaucoup plus instructif que d’utiliser directement l’ensemble des plus de 75 ans.
Il faut également intégrer la mortalité. Les projections démographiques officielles le font normalement déjà lorsqu’elles estiment les populations futures.
Ainsi, une génération particulièrement nombreuse à 79 ou 80 ans ne conservera pas l’intégralité de son effectif lorsqu’elle atteindra 83, 85 ou 90 ans.
Enfin, il faut distinguer deux phénomènes :
Le flux des nouvelles entrées, qui dépend du nombre de personnes arrivant aux âges habituels de décision, et le stock des logements occupés, qui dépend également des entrées des années précédentes et de la durée de séjour.
Pour prévoir la demande de logements, les deux doivent être considérés.
Un ordre de grandeur : 40 à 50 % de croissance, et non un doublement automatique
Prenons maintenant une hypothèse volontairement simplifiée.
Imaginons que le nombre de personnes atteignant les âges habituels d’entrée dans les habitats seniors augmente de l’ordre de 40 à 50 % au cours de la période étudiée.
Ce chiffre constitue ici un scénario de travail, et non une projection définitive applicable à tous les types d’habitat.
Supposons également que les comportements restent constants : même proportion de personnes choisissant un habitat senior à chaque âge, même durée de séjour, mêmes conditions générales d’accès.
Dans cette hypothèse, la demande pourrait augmenter dans des proportions voisines de la progression démographique des âges concernés.
Mais rien ne permettrait d’en déduire un doublement ou un triplement automatique du nombre de logements nécessaires.
Et il faudrait encore déduire les capacités actuellement disponibles.
Cette dernière précision est déterminante.
Le secteur ne part pas de zéro. Il dispose déjà d’un parc important, dont une partie n’est pas occupée.
Une augmentation de 50 % de la demande ne signifie donc pas nécessairement qu’il faut construire 50 % de logements supplémentaires.
Une partie de cette croissance peut être absorbée par les logements déjà disponibles.
Les résidences services seniors : le parc a déjà fortement augmenté
À la fin de l’année 2025, Silvita recensait 1 338 résidences services seniors, représentant 108 286 logements.
Depuis 2017, le nombre de résidences a plus que doublé et celui des logements a été multiplié par 2,5.
Cette expansion est considérable.
Une partie de l’offre qui accueillera les baby-boomers dans les prochaines années a donc déjà été construite.
Autrement dit, le secteur a anticipé une partie du choc démographique.
Cela change complètement la lecture de la croissance future.
Prenons un scénario simple, destiné uniquement à illustrer le mécanisme.
Supposons que les 108 000 logements actuels soient occupés à 80 %, soit environ 86 000 logements occupés.
Supposons ensuite que la demande augmente de 45 %.
À comportements et durées de séjour constants, nous aurions environ 125 000 logements occupés.
Avec un objectif d’occupation de 90 %, il faudrait alors un parc d’environ 139 000 logements.
Cela représenterait environ 31 000 logements supplémentaires, soit quelque 380 résidences de 81 logements.
Nous passerions ainsi d’environ 1 340 résidences à environ 1 720.
En prenant d’autres hypothèses d’occupation ou une croissance démographique différente, on pourrait obtenir un ordre de grandeur de 1 800 à 1 900 résidences.
Ces chiffres ne sont pas des prévisions. Ils servent à montrer une logique : un marché peut bénéficier d’une forte croissance démographique sans avoir besoin de doubler son parc immobilier.
À l’inverse, si l’on construisait des logements en supposant une demande deux fois supérieure alors que la demande effective n’augmente que de 40 ou 50 %, une partie de l’offre risquerait de rester durablement vacante.
Le véritable enjeu n’est donc pas de savoir si la population âgée va augmenter.
Elle va augmenter.
L’enjeu est de savoir combien de logements supplémentaires cette évolution justifie réellement.
Les résidences autonomie : un signal particulièrement révélateur
On pourrait penser que les difficultés actuelles de remplissage concernent surtout les résidences services seniors privées, dont les prix peuvent être relativement élevés.
Or les données relatives aux résidences autonomie apportent un éclairage supplémentaire.
Ces établissements proposent généralement des logements à coûts plus modérés, souvent dans un cadre public ou associatif.
Ils répondent eux aussi aux besoins de logement adapté, de sécurité, de services et de lien social.
Pourtant, selon la DREES, leur taux d’occupation est passé de 95 % en 2011 à 93 % en 2015, puis à 87 % en 2019, pour atteindre seulement 84 % fin 2023.
Cela signifie qu’à cette date, environ 16 places sur 100 n’étaient pas occupées.
Plus révélateur encore : avant la pandémie, le nombre de résidents diminuait déjà alors que le nombre de places disponibles augmentait.
Il serait excessif d’attribuer cette évolution uniquement à un refus psychologique de l’habitat senior.
L’ancienneté des bâtiments, leur attractivité, leur situation géographique, les services proposés, les critères d’admission et la concurrence peuvent jouer un rôle important.
Mais ces résultats soulèvent une question fondamentale.
Si le vieillissement de la population crée mécaniquement un besoin croissant d’habitat adapté, pourquoi certaines structures relativement accessibles financièrement ne parviennent-elles pas à remplir leurs logements ?
La réponse ne peut pas se limiter à l’existence des besoins.
Elle suppose d’étudier les décisions des personnes concernées.
Une personne peut avoir intérêt à habiter dans un logement mieux adapté, moins isolé et offrant davantage de services, tout en souhaitant profondément rester chez elle.
L’offre peut être pertinente sans être choisie.
L’habitat inclusif : une nouvelle offre, mais pas un nouveau marché démographique
À côté des résidences services seniors et des résidences autonomie, d’autres formes d’habitat se développent.
C’est notamment le cas de l’habitat inclusif, de l’habitat partagé et de diverses formules d’habitat accompagné.
Ces solutions répondent à des attentes parfois différentes. Elles ne sont donc pas toutes directement concurrentes des résidences services seniors.
Mais elles peuvent s’adresser à des personnes qui envisagent une alternative à leur domicile actuel.
Le rapport Piveteau-Wolfrom de 2020 proposait déjà un objectif de 150 000 habitants dans des formes d’habitat accompagné, partagé et inséré dans la vie locale à dix ans, dont 100 000 personnes âgées et 50 000 personnes handicapées.
Il s’agissait d’une ambition, non d’un parc effectivement réalisé ou garanti.
Ce développement pose néanmoins une question de fond.
Les investisseurs et les porteurs de projets raisonnent souvent à partir de leurs propres catégories d’offres.
Les exploitants de résidences services seniors évaluent leur potentiel. Les acteurs de l’habitat inclusif évaluent le leur. Les résidences autonomie réfléchissent à leur développement et à leur rénovation.
Mais toutes ces offres puisent, au moins partiellement, dans la même population de personnes qui envisagent de modifier leur mode d’habitation.
On ne peut pas additionner les marchés potentiels de toutes les solutions d’habitat senior comme si leurs futurs habitants étaient des populations entièrement distinctes.
Un même individu peut être considéré comme client potentiel d’une résidence services seniors, d’une résidence autonomie ou d’un habitat partagé.
Pourtant, il ne pourra généralement occuper qu’un seul de ces logements à un moment donné.
Il peut même décider de n’en choisir aucun et de rester à son domicile.
Plus les offres se multiplient, plus il devient nécessaire d’étudier leurs substitutions et leurs complémentarités.
Sinon, le risque est que chaque acteur utilise la même croissance démographique pour justifier ses propres investissements, sans mesurer la capacité totale d’accueil créée sur le territoire.
Le plafond de verre actuel peut être à la fois conjoncturel et décisionnel
Revenons maintenant à la notion de suroffre conjoncturelle.
Les générations nées pendant la Seconde Guerre mondiale sont moins nombreuses. Ce phénomène contribue à limiter temporairement le nombre de personnes arrivant aux âges habituels d’entrée en habitat senior.
L’arrivée des baby-boomers doit donc apporter un rattrapage démographique.
Sur ce point, l’argument des opérateurs est recevable.
Mais il ne permet pas d’affirmer que les difficultés actuelles de remplissage disparaîtront durablement.
Car deux mécanismes différents peuvent produire les mêmes symptômes commerciaux.
Le premier est un déséquilibre conjoncturel entre une capacité d’hébergement déjà importante et une population momentanément moins nombreuse aux âges d’entrée.
Le second est un plafond de verre décisionnel : au-delà d’une certaine proportion, les personnes concernées ne souhaitent pas choisir ce type d’habitat, même si elles pourraient en bénéficier.
Ces deux mécanismes peuvent coexister.
Une résidence peut manquer de clients parce que la génération concernée est relativement peu nombreuse.
Elle peut également manquer de clients parce qu’une grande partie des personnes de cette génération refuse l’idée d’y habiter.
La différence est essentielle.
La démographie peut corriger le premier déséquilibre. Elle ne résout pas automatiquement le second.
Le baby-boom pourrait simplement déplacer le plafond de verre
C’est ici que se situe, selon moi, le risque stratégique le plus important pour les années 2030.
Imaginons que les difficultés actuelles de remplissage se réduisent progressivement avec l’arrivée des premières générations du baby-boom.
Les taux d’occupation s’améliorent. Les opérateurs retrouvent de la croissance. Les investisseurs reprennent confiance.
Mais imaginons également que, sur la base de projections démographiques trop optimistes, les nouvelles constructions augmentent très rapidement.
Le nombre de logements disponibles pourrait alors progresser plus vite que le nombre de personnes réellement disposées à quitter leur domicile.
Un nouveau déséquilibre apparaîtrait.
Non pas parce que les baby-boomers ne seraient pas au rendez-vous, mais parce que les opérateurs auraient surestimé la part de cette génération qui choisirait effectivement un habitat senior.
Nous pourrions alors retrouver, en 2032, 2035 ou plus tard, des difficultés comparables à celles observées actuellement.
Avec une différence importante : les capacités supplémentaires auraient déjà été financées et construites.
Le baby-boom aurait repoussé le plafond de verre, sans le faire disparaître.
C’est pourquoi qualifier la suroffre actuelle de conjoncturelle n’est acceptable que si l’on précise également les hypothèses de développement de l’offre.
Une suroffre peut être conjoncturelle avec une construction maîtrisée et devenir durable si l’on développe excessivement les capacités.
Le marché des seniors n’est pas seulement un marché de besoins
Pourquoi le raisonnement démographique rencontre-t-il cette limite ?
Parce que le marché des habitats seniors ne repose pas uniquement sur les besoins liés au vieillissement.
Avec l’âge, les difficultés peuvent augmenter : entretien du logement, escaliers, isolement, sentiment d’insécurité, mobilité, fatigue quotidienne.
Mais une personne qui rencontre ces difficultés ne prend pas automatiquement la décision de déménager.
Elle peut préférer aménager son domicile, faire intervenir des professionnels, solliciter ses proches ou adapter progressivement son quotidien.
Elle peut également considérer qu’entrer dans une résidence senior signifie franchir une étape du vieillissement qu’elle ne souhaite pas reconnaître.
La question n’est alors plus seulement de savoir si l’habitat proposé répond à ses besoins.
Elle devient : cette personne peut-elle envisager cette décision sans avoir le sentiment de perdre quelque chose d’essentiel ?
Son indépendance. Ses habitudes. Son logement. Ses souvenirs. Son quartier. Son identité.
C’est précisément la distinction au cœur du Modèle STS.
Le vieillissement peut créer les besoins. Mais c’est la décision qui crée le marché.
Le Modèle STS distingue quatre situations de marché
Pour comprendre le potentiel réel des habitats seniors, il est utile de distinguer les personnes selon leur disposition à envisager ce type de solution.
Le Modèle STS propose une lecture en quatre situations, appelée 4MA.
Le marché activé regroupe les personnes pour lesquelles l’entrée dans un habitat senior est déjà envisageable, recherchée ou suffisamment acceptable pour qu’elles passent à l’action.
C’est le marché que les opérateurs savent généralement le mieux toucher.
Le marché ambivalent regroupe les personnes qui peuvent reconnaître l’intérêt de l’offre, mais hésitent, reportent leur décision ou rencontrent des contradictions importantes.
Le marché réfractaire regroupe celles qui rejettent l’idée même d’entrer dans un habitat senior, indépendamment de certains avantages qu’elles peuvent lui reconnaître.
Le marché hors champ correspond aux personnes pour lesquelles la solution n’est pas pertinente ou envisageable dans leur situation actuelle.
Ces quatre catégories ne sont pas des catégories démographiques. Ce sont des situations décisionnelles, susceptibles d’évoluer.
Elles expliquent pourquoi deux personnes du même âge, disposant de revenus comparables et vivant dans des situations proches, peuvent réagir de manière radicalement différente à une même offre.
L’une visitera spontanément une résidence.
L’autre refusera jusqu’à l’idée d’en visiter une.
La croissance démographique augmente d’abord le marché activé à comportements constants
Lorsque les générations du baby-boom arriveront aux âges habituels d’entrée, le nombre de personnes appartenant au marché activé pourra augmenter, même si la proportion de personnes favorables à ce type d’habitat reste stable.
Il s’agit d’une croissance démographique du marché existant.
Elle peut être importante et favorable aux opérateurs.
Mais elle ne constitue pas nécessairement une transformation du comportement des consommateurs.
Autrement dit, davantage de personnes pourront choisir l’habitat senior simplement parce que les générations seront plus nombreuses.
Cependant, si le secteur construit au-delà de ce que ce marché activé supplémentaire peut absorber, il retrouvera ses limites.
Pour continuer à croître, il devra alors agir sur un autre levier : la capacité à rendre la décision envisageable pour une partie des personnes ambivalentes et réfractaires.
Ce deuxième levier est très différent du premier.
Il ne consiste pas simplement à attendre les prochaines générations ou à investir davantage dans la publicité.
Il consiste à comprendre pourquoi une personne reconnaît les avantages d’un habitat senior tout en refusant de s’y installer.
Les trois forces de la décision
Dans le Modèle STS, une décision d’achat ou d’adoption repose sur l’interaction de trois forces.
La première est la motivation.
Qu’est-ce qui pourrait donner envie à la personne de changer de logement ? Retrouver une vie sociale plus active ? Se rapprocher de ses enfants ? Simplifier son quotidien ? Bénéficier de services ?
La deuxième est la cohérence identitaire.
La personne peut-elle se reconnaître dans cette nouvelle situation résidentielle ? L’entrée en résidence correspond-elle à l’image qu’elle a d’elle-même et de son mode de vie ?
La troisième concerne les frictions décisionnelles.
Quelles difficultés concrètes, émotionnelles, pratiques ou financières rendent la décision compliquée ? Le déménagement, la séparation des biens, la vente de la maison, la peur de se tromper, les réactions de l’entourage ?
Une personne peut être fortement motivée par une offre tout en refusant la décision qu’elle implique.
C’est pourquoi les arguments commerciaux traditionnellement utilisés dans l’habitat senior — sécurité, services, convivialité, logement adapté — ne suffisent pas toujours.
Ils expliquent la valeur du produit.
Ils ne résolvent pas nécessairement le conflit que provoque la décision.
Le piège de la concurrence entre habitats seniors
Lorsque plusieurs opérateurs cherchent à attirer les mêmes personnes déjà prêtes à déménager, ils se retrouvent essentiellement en concurrence sur le marché activé.
Chacun peut améliorer son offre, ajuster ses prix, renforcer ses services ou développer ses actions commerciales.
Ces efforts peuvent permettre à une résidence de gagner des parts de marché.
Mais ils ne créent pas nécessairement de nouveaux clients pour l’ensemble du secteur.
Une résidence qui gagne un résident au détriment d’une autre améliore son occupation sans augmenter le nombre total de personnes vivant dans un habitat senior.
C’est une distinction majeure entre la croissance d’une entreprise et celle de son marché.
Un opérateur peut parfaitement réussir alors que le marché dans son ensemble stagne.
Inversement, la multiplication des logements et des opérateurs peut conduire à des difficultés collectives, même lorsque certains établissements restent très performants.
Les résidences historiques, disposant d’une bonne réputation et d’une forte implantation locale, peuvent notamment mieux résister que les nouveaux établissements.
Mais cette performance individuelle ne démontre pas que le marché national pourra absorber indéfiniment de nouvelles capacités.
Le renouvellement des résidents : un autre enjeu sous-estimé
Les difficultés commerciales des habitats seniors ne concernent pas uniquement les ouvertures de nouvelles structures.
Elles concernent aussi le renouvellement des résidents.
Une résidence occupée à 90 % doit régulièrement remplacer les personnes qui la quittent.
Ces départs peuvent être liés à un décès, à une dégradation de l’autonomie, à un rapprochement familial ou à d’autres événements.
Le taux d’occupation d’une résidence ancienne n’est donc jamais définitivement acquis.
Si le nombre de nouvelles personnes prêtes à entrer dans un habitat senior devient insuffisant au regard du nombre de logements proposés, les difficultés de remplissage peuvent progressivement toucher les établissements historiques.
Cela ne signifie pas que cette évolution est inévitable.
Une résidence bien implantée peut continuer à attirer suffisamment de nouveaux clients.
Mais le renouvellement du parc doit lui aussi être intégré aux prévisions de demande.
Et il faut éviter une autre hypothèse trop rapide : considérer que les baby-boomers vivront plus longtemps et resteront donc nécessairement plus longtemps en résidence.
La durée de séjour ne dépend pas uniquement de l’espérance de vie.
Elle dépend de l’âge d’entrée, de l’évolution de l’autonomie, des possibilités de maintien dans le logement, des services disponibles et des départs vers d’autres structures.
Vivre plus longtemps n’implique donc pas automatiquement une durée de séjour plus longue.
Avant de construire, quatre questions devraient être posées
Lorsqu’un investisseur, un promoteur ou un exploitant étudie le potentiel d’un nouveau projet d’habitat senior, une approche fondée uniquement sur le nombre de personnes âgées et leurs revenus est insuffisante.
Il faudrait répondre à quatre questions.
Première question : combien de personnes vont effectivement atteindre les âges pertinents pour l’offre considérée ?
Il faut étudier les générations à âge comparable, en tenant compte des différences entre RSS, résidences autonomie, habitats inclusifs et autres solutions.
Deuxième question : combien de personnes envisagent réellement cette solution ?
Il faut mesurer le marché activé et comprendre les situations ambivalentes ou réfractaires, plutôt que de supposer que toute personne âgée constitue un client potentiel.
Troisième question : quelles sont les capacités d’accueil déjà disponibles ou programmées ?
Il faut considérer les logements existants, les taux de vacance, les projets en construction et les offres alternatives susceptibles d’attirer les mêmes personnes.
Quatrième question : quelles décisions supplémentaires faudra-t-il rendre possibles pour remplir le projet ?
C’est la question la plus souvent absente des raisonnements démographiques.
Si le projet ne peut être rentable qu’en supposant une forte progression du taux d’entrée en habitat senior, il ne repose pas uniquement sur une hypothèse démographique.
Il repose aussi sur une hypothèse de transformation des comportements.
Cette hypothèse doit être explicitée et testée.
Le risque pour les années 2030 : construire un marché potentiel qui ne se réalisera pas
L’arrivée des baby-boomers constitue une opportunité réelle pour les acteurs de l’habitat senior.
Mais elle peut également produire une illusion de sécurité.
Lorsque la croissance démographique est certaine, les investisseurs peuvent être tentés de considérer la croissance du marché comme acquise.
Or ce sont deux phénomènes différents.
Il est possible que les besoins d’habitat adapté augmentent fortement, sans que la demande pour les structures spécialisées progresse dans les mêmes proportions.
Il est possible également que les besoins soient satisfaits par d’autres réponses : adaptation du domicile, services à domicile, logements ordinaires mieux conçus, habitats partagés ou solutions encore à développer.
Et il est possible que certaines zones géographiques connaissent une véritable pénurie pendant que d’autres accumulent des logements vacants.
La question n’est donc pas de conclure que la France aura nécessairement trop d’habitats seniors en 2033.
Elle est de comprendre qu’un tel risque existe si la construction repose sur des hypothèses de demande insuffisamment vérifiées.
Le nombre de personnes âgées peut augmenter sans que le nombre de personnes prêtes à entrer dans un habitat spécialisé augmente dans les mêmes proportions.
Conclusion : le baby-boom ne supprimera pas le plafond de verre. Il pourrait simplement le déplacer.
Les difficultés actuelles de remplissage peuvent être en partie conjoncturelles. Les générations moins nombreuses nées pendant la Seconde Guerre mondiale constituent une réalité démographique, et l’arrivée des baby-boomers apportera une augmentation significative de la population aux âges concernés.
Mais cette évolution ne justifie pas n’importe quel programme de construction.
Avec environ 1 340 résidences services seniors déjà exploitées, des capacités vacantes dans une partie du parc et d’autres formes d’habitat en développement, le secteur doit raisonner sur le nombre de clients réellement susceptibles de choisir ces solutions.
À comportements constants, une croissance de la demande de 40 à 50 % ne nécessiterait pas automatiquement 40 à 50 % de logements supplémentaires, et encore moins un doublement de l’ensemble du parc.
Si les capacités d’accueil progressent trop rapidement, un nouveau plafond de verre pourrait apparaître au cours des années 2030.
Les opérateurs seraient alors confrontés au même problème qu’aujourd’hui : comment convaincre davantage de personnes de quitter leur domicile alors qu’une partie importante du marché n’envisage pas cette décision ?
La réponse ne viendra pas uniquement d’une nouvelle vague démographique.
Elle nécessitera une meilleure compréhension des motivations, des freins et des conflits identitaires qui déterminent les choix résidentiels.
Le véritable enjeu pour l’habitat senior n’est donc pas seulement de construire davantage de logements pour une population vieillissante. C’est de comprendre combien de personnes décideront réellement d’y habiter.
Frédéric SERRIÈRE — Expert du marché des 50 ans et plus, créateur du Modèle STS.
Repères méthodologiques
Les calculs et scénarios présentés dans cette chronique visent à illustrer des mécanismes économiques et décisionnels. Ils ne constituent pas une prévision nationale de la demande de logements en 2031 ou 2035.
L’hypothèse de 40 à 50 % de croissance doit notamment être confrontée aux projections démographiques détaillées par âge, aux taux de recours, aux différences entre types d’habitat et aux durées de séjour.
Le scénario d’occupation à 80 % est illustratif et ne correspond pas à un taux d’occupation national vérifié des RSS. Les capacités doivent être étudiées en logements ou places comparables, et non uniquement en nombre d’établissements.
Sources
- Silvita, Observatoire des résidences seniors en France, mars 2026 : parc RSS, évolution démographique, âge d’entrée.
- AG2R LA MONDIALE, Résultats annuels 2024 : situation de Domitys et suroffre locative conjoncturelle.
- DREES, Établissements d’hébergement pour personnes âgées, enquête EHPA 2023, publiée en novembre 2025 : évolution des taux d’occupation des résidences autonomie.
- DREES, Résidences autonomie : avant le début de la crise sanitaire, le nombre de places augmentait, mais celui des résidents diminuait, novembre 2023.
- Denis Piveteau et Jacques Wolfrom, Demain, je pourrai choisir d’habiter avec vous !, juin 2020 : perspectives de l’habitat accompagné, partagé et inséré dans la vie locale.
- Insee, estimations de population 2026 et projections démographiques : évolution des générations par âge.
